Rectificación y Delimitación de Áreas y Linderos en el Perú

  • Rectificación y Delimitación de Áreas y Linderos en el Perú
19 Ene
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La rectificación y delimitación de áreas y linderos en el Perú

  • Lo que dice la ley sobre la rectificación y delimitación de áreas y linderos
    • Que determine legalmente cuales son las reales dimensiones de un inmueble
    • Que fije los límites claros que separan nuestro inmueble de los predios colindantes
  • La rectificación y delimitación de áreas y linderos
    • La demanda de rectificación y delimitación de áreas y linderos
      • REQUISITOS GENERALES DE LA DEMANDA
      • REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA
    • Los requisitos para la rectificación y delimitación de áreas y linderos
    • Los trámites para la rectificación y delimitación de áreas y linderos
  • Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para la rectificación y delimitación de áreas y linderos
      • Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en inmobiliario…

Lo que dice la ley sobre la rectificación y delimitación de áreas y linderos

La regulación sobre la rectificación y delimitación de áreas y linderos es en extremo sucinta en nuestra legislación.

No obstante ello, podemos decir que la rectificación de áreas y linderos es el proceso legal mediante el cual el poseedor o propietario de un inmueble acuden ante un juez para solicitar cualquiera de las siguientes acciones:

Que determine legalmente cuales son las reales dimensiones de un inmueble

Ocurre muchas veces que las medidas reales de un predio no se corresponden con las que se encuentran descritas en el título de propiedad o en los registros públicos. Por ello, se hace necesario recurrir a esta herramienta legal, a efectos de que el juez DECLARE mediante una resolución judicial, cuáles son las reales dimensiones del inmueble para que de esta manera exista plena coincidencia entre las medidas fácticas del terreno y lo señalado en el título.

Que fije los límites claros que separan nuestro inmueble de los predios colindantes

Ocurre que muchas veces existen discrepancias con los propietarios de los predios colindantes relativas a cuál es la auténtica dimensión de cada predio. Por ello, este caso, cualquiera de los propietarios o poseedores, pueden acudir ante un juez para que mediante un resolución judicial fije cuales son las medidas que le corresponde a cada predio.

La rectificación de áreas se puede tramitar por la vía judicial o por la vía notarial. No existe diferencia sustantiva entre el procedimiento de una vía y la otra. La diferencia más resaltante radica en que la vía notarial es más ágil que la judicial.

Teniendo presente ello, en el presente artículo nos ocuparemos de la tramitación del proceso de rectificación de áreas y linderos por la vía judicial.

La rectificación y delimitación de áreas y linderos

La demanda de rectificación y delimitación de áreas y linderos

La demanda de rectificación de áreas y linderos debe contar con la siguiente estructura:

REQUISITOS GENERALES DE LA DEMANDA

  1. Indicar el nombre del juez competente que llevará el caso.
  2. La identificación del demandante (Documento de identidad, domicilio y nombre) y de los demandados, quienes deben ser los propietarios o poseedores de los predios colindantes.
  3. Indicar la pretensión, es decir, qué es lo que se le está pidiendo al juez. Para el caso se debe indicar que lo que se solicita es la rectificación de áreas y linderos.
  4. La exposición de los fundamentos de hecho y derecho que sustentan la pretensión.
  5. Los medio probatorios pertinentes.

REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA

Además, el código civil señala que la demanda de rectificación de áreas y linderos debe contar con los siguientes requisitos especiales:

  1. Se debe indicar el tiempo que el demandante haya poseído el predio; la fecha y forma en la que el poseedor o propietario hayan adquirido el inmueble; así como, LOS NOMBRES Y EL LUGAR EN QUE SE NOTIFICARÁ A LOS PROPIETARIOS U OCUPANTES DE LOS BIENES COLINDANTES.
  1. Se debe describir el inmueble de la manera más exacta posible. Además, deben acompañarse: los planos de ubicación perimétrica, la descripción de edificaciones existentes, suscritas por ingeniero o arquitectos colegiado y debidamente visados por la municipalidad correspondiente.
  1. La declaración testimonial de por lo menos 3 personas mayores de 25 años.

Una vez reunidos todos los requisitos, la demanda debe ser firmada por el demandante y su respectivo abogado.

Los requisitos para la rectificación y delimitación de áreas y linderos

Los requisitos que deben reunirse para llevar a cabo un proceso de rectificación de áreas y linderos, son los siguientes:

  • Redactar la demanda adecuadamente, cumpliendo con todos los requisitos exigidos por la ley.( ver apartado anterior)
  • Certificación municipal de la persona que figura como poseedora del bien.
  • Certificación registral que acredite que el bien inmueble no se encuentra inscrito.
  • La declaración testimonial de no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios.

Los trámites para la rectificación y delimitación de áreas y linderos

Los trámites para la rectificación de áreas y linderos inician con la interposición de la demanda. No olvidemos que dicha demanda se interpone ante el juez competente y en contra de los propietarios o poseedores de los predios colindantes.

Admitida la demanda, la ley otorgará a los demandados 10 días para la contestación de la misma. Además de ello, nuestro código señala que aunque se conozca el nombre de los colindantes, el juez dispondrá la publicación de un extracto de la demanda por tres veces en un intervalo de 3 días.

Una vez hecha la contestación, el juez evaluará las pruebas pertinentes en una audiencia de pruebas la cual deberá ser programada en un plazo de 20 días.

Tras escuchar a las partes y habiendo evaluado las pruebas, el juez dictará sentencia en un plazo de 25 días, contados a partir de la culminación de la audiencia de pruebas.

La sentencia, podrá ser apelada por cualquiera de los demandados y para ello contará con el plazo de 5 días a partir del día siguiente de la notificación de la sentencia.

Porque es mejor pasar por un experto en saneamiento y derecho inmobiliario para la rectificación y delimitación de áreas y linderos

Para emprender un proceso de rectificación de áreas y linderos es imprescindible contar con la asesoría permanente de un experto en saneamiento y derecho inmobiliario por las siguientes razones:

  1. Porque se trata de un proceso que exige de experiencia y conocimiento sobre los tramites a realizar. Como se ha visto, para llevarlo a cabo se requiere reunir una serie de documentos. Siendo así solamente un experto sabrá dónde y en qué momento tramitar dichos documentos.
  1. Porque, en caso de que se pretenda llevar a cabo este proceso por razones de índole económico (para enajenar el bien o para gravar una garantía) se requiere que, este, marche de la manera más ágil posible. Siendo así solamente un experto en saneamiento y derecho inmobiliario contara con la experiencia y el conocimiento suficiente para obtener la resolución de rectificación de áreas lo más rápida posible.

El saneamiento físico legal en Perú

  • Qué es el saneamiento físico legal
  • En qué consiste el saneamiento físico legal
  • Porque hacer un saneamiento físico legal
  • Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal en Perú
    • La regularización de edificaciones
    • La declaratoria de fábrica
    • El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
  • El saneamiento físico legal de predios
  • El saneamiento físico legal de terrenos
  • Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento físico legal
      • Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en saneamiento físico legal…

Qué es el saneamiento físico legal

Sanear es el acto mediante el cual se repara un defecto. En el mundo del derecho, sanear legalmente significa perfeccionar el derecho de propiedad que se tiene sobre un bien, reparar sus defectos con la finalidad de dejarlo “apto” para su inscripción.

Ahora bien, ¿A qué se hacer referencia con perfeccionar el derecho de propiedad? ¿Existe – acaso- un derecho de propiedad imperfecto?

Ocurre muchas veces que a pesar de que en el mundo real poseemos un bien como si fuéramos los propietarios del mismo, no tenemos un documento que acredite nuestro dominio. En ese caso, contaremos con un derecho de propiedad imperfecto. De ser así, tenemos el deber de acudir a un notario o juez para que perfeccione nuestro derecho de propiedad por medio del otorgamiento de un título.

Solamente teniendo un título podremos cumplir con la finalidad última del saneamiento, la cual es la inscripción de nuestro derecho en los registros públicos.

En qué consiste el saneamiento físico legal

El saneamiento es un procedimiento, y un procedimiento no es más que un conjunto de pasos orientados a la consecución de un fin practico. Dicho fin para el caso del saneamiento es, como lo anotamos, la inscripción del bien en el registro.

Ahora bien, debemos saber que para registrar un bien se requiere de un presupuesto, este es, contar con un documento que acredite que tenemos un derecho de propiedad sobre el bien que pretendemos registrar. A este documento se le conoce como título de propiedad

Entonces para sanear completamente un inmueble primero se debe sanear el título de propiedad. Es decir, tenemos que contar con un título “apto” para el registro. Evidentemente, si ya contamos con un título apto para el registro, no es necesario sanearlo y debemos proceder a registrar nuestro bien directamente.

Entonces, resumiendo en el proceso de saneamiento legal de un inmueble podemos distinguir dos etapas:

1) El saneamiento del título de propiedad. Es decir, el procedimiento orientado la obtención de un título apto para el registro

2) La inscripción del bien en los registros públicos. La cual se produce después de haberse obtenido el título de propiedad.

Porque hacer un saneamiento físico legal

Hasta el momento, hemos señalado que el objetivo del saneamiento es inscribir el derecho de propiedad de los bienes inmuebles. Siendo así, a esta afirmación le sigue automáticamente la siguiente pregunta:

¿Porque es necesario cumplir con todos estos requisitos? o mejor dicho ¿Porque es necesaria la inscripción del inmueble?

Consideramos que existen dos razones para ello.

  1. Con la inscripción se proyectan sobre el bien una serie de efectos protectores. Por ejemplo, la inscripción protege al propietario de terceros que de mala fe pretendan comprar o vender el inmueble, ya que, nadie puede alegar el desconocimiento sobre alguna inscripción.
  1. Otra razón- por la cual es importante registrar el inmueble- es que este acto facilita su transferencia. Así por ejemplo, en caso de que se pretenda enajenarlo, con el registro, se les brinda seguridad a los potenciales compradores del bien, ya que, es un hecho constatado, que los compradores prefieren adquirir inmuebles saneados.

Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal en Perú

Como lo anotamos, el saneamiento es el procedimiento mediante el cual se repara el derecho de propiedad defectuoso a efectos de inscribirlo en los registros públicos.

Ahora bien, los procedimiento que se deben seguir para el saneamiento son diversos, ya que, diversos son –también – los defectos que puede tener el derecho de propiedad sobre un bien.

A continuación enumeraremos los principales procedimientos o actos de saneamiento que prevé la ley:

La regularización de edificaciones

Este proceso comprende todos los actos orientados a sanear el derecho de propiedad de construcciones levantadas sobre un terreno como casas, departamentos en edificios, quintas, galerías, centros comerciales y otras unidades inmobiliarias.

Comprende los siguientes procedimientos:

  • La inscripción de las edificaciones con título de propiedad
  • La inscripción de las edificaciones sin título, para la cual se tiene que seguir un procedimiento de saneamiento del título.
  • El saneamiento del título de propiedad, el cual consiste en obtener un documento, por la vía judicial o notarial, que acredite el derecho de propiedad sobre el terreno sobre el cual se alza el bien. Contempla a su vez dos procedimientos: La prescripción adquisitiva de dominio y la formación de títulos supletoria.
  • La rectificación de áreas y linderos.
  • La regularización de ampliaciones y modificaciones al predio
  • La regularización de demolición.

La declaratoria de fábrica

Se realiza cuando se pretende construir una edificación sobre un terreno. La declaratoria es el reconocimiento legal de dicha construcción.

Comprende los siguientes actos:

  • La licencia de obra
  • La declaratoria de fábrica.

El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común

Es el régimen al cual se deben adscribir todas las edificaciones que cuenten con áreas exclusivas y con áreas comunes, como por ejemplo, los departamentos en edificios, las quintas, las galerías, etc.

Comprende los siguientes actos:

  • La inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y común.
  • Los acuerdos de la junta de propietarios.

El saneamiento físico legal de predios

El saneamiento de predios es el acto o conjunto de actos que se realizan con el fin de reparar los defectos que pueda tener el derecho de propiedad sobre un predio. Todo ello con la finalidad de lograr su inscripción en los registros públicos

Debemos entender por predio a todo bien inmueble que se encuentre bajo la posesión de alguna persona. Siendo así, calificarán como predios: Los terrenos, los edificios, las casas, las quintas, las galerías, etc.

Los actos que se tienen que seguir para sanear un predio se encuentran regulados por las leyes 27157 y 27333 en caso de que se trate de predios urbanos y por la ley 27161 en caso de que se trate de predios rurales.

El saneamiento físico legal de terrenos

El saneamiento de terrenos es el conjunto de pasos por los cuales se busca reparar los defectos de los que “adolezca” el derecho de propiedad que se tenga sobre un terreno con la finalidad de que este sea inscrito en el registro público.

Como se sabrá, el terreno es un concepto más restringido que predio. Por terreno se entiende aquel espacio físico sobre el cual se levanta una edificación. En nuestro medio podemos encontrar terrenos urbanos y terrenos rústicos.

El saneamiento de terrenos urbanos se encuentra regulado por el primer título de la ley 27157 y por su reglamento. En cambio el saneamiento de terrenos rurales se encuentra en la ley 27161.

Porque es mejor pasar por un experto en saneamiento y derecho inmobiliario para el saneamiento físico legal

El saneamiento físico legal es uno de los procedimientos más complejos que existen en nuestro medio legal. Como podrá advertir cualquier lector que haya tenido la oportunidad de pasar por este proceso o a aquel que haya seguido las líneas generales de este artículo, podrá dar fe de la inmensa cantidad de documentos y la complejidad de los trámites.

El expediente de verificación, los informes catastrales, los planos urbanístico son solamente algunos de los requisitos que se debe reunir para poder inscribir nuestro derecho en el registro, lo cuales solamente pueden ser conseguidos si se solicita adecuadamente y ante la autoridad pertinente.

Siendo así, consideramos que solamente un experto en saneamiento y derecho inmobiliario podrá brindarle las herramientas legales y técnicas que le permitirán afrontar satisfactoriamente un proceso tan complejo como el saneamiento.

El saneamiento físico legal de propiedades en Perú

  • Qué es el saneamiento físico legal de propiedades
  • En qué consiste el saneamiento físico legal de propiedades
  • Porque hacer un saneamiento físico legal
  • Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de propiedades
    • LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
    • LA DECLARATORIA DE FÁBRICA
    • EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
  • Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento físico legal
      • Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en saneamiento físico legal de propiedades…

Qué es el saneamiento físico legal de propiedades

Sanear es el acto por el cual se repara algo que se encuentra dañado.

En el mundo del derecho, el saneamiento de propiedades es el procedimiento mediante el cual se regulariza el derecho de propiedad de un predio a efectos de dejarlo apto para su inscripción en los registros.

Ocurre muchas veces , que el derecho de propiedad que se tiene sobre un bien no se encuentra perfeccionado, ya sea, por ausencia, pérdida o deterioro del título que acredita el derecho; o porque teniendo título de propiedad este no se corresponde con el bien existente en el mundo real ya sea porque se realizaron reparaciones, ampliaciones o demoliciones del bien.

En esos casos, la ley señala que es indispensable seguir un conjunto de pasos que nos permitan reparar (sanear) estos defectos con la finalidad de poder inscribir nuestro bien en los registros.

En qué consiste el saneamiento físico legal de propiedades

Consiste en reparar todos los defectos legales que impiden la inscripción de nuestro bien en los registros públicos. Tenemos que tener muy claro que la finalidad del saneamiento es lograr la inscripción.

Ahora bien, estos “defectos” pueden ser de múltiple naturaleza: obtención del título de propiedad del terreno sobre el cual se ha levantado una edificación, ya sea, una casa, un edificio, una quinta, etc.; también puede ser la declaratoria de fábrica, la rectificación de áreas y linderos, la prescripción adquisitiva, la inscripción de un edificio o condominio en el régimen de propiedad exclusiva y común. ENTRE OTROS.

Al margen de ciertas particularidades que puede tener cada procedimiento, el proceso general de saneamiento consiste presentar ante un notario por medio de un verificador el EXPEDIENTE DE REGULARIZACIÓN el cual se encuentra conformado por el formulario registral (FOR) acompañado de otros documentos exigidos por la ley.

Los documentos que se acompañan al FOR son:

  1. Los planos de localización y ubicación, debiéndose indicar de forma precisa los linderos y medidas perimétricas del terreno.
  2. Los planos de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura.
  3. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva.
  4. Copia literal de dominio o documento público o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante.
  5. Informe técnico de verificación.

El notario comprobará que se hayan cumplido con los requisitos legales, de ser así procederá con la inscripción del bien en el registro correspondiente.

Vale decir, que estos requisitos variaran en función del estado de legal de nuestro inmueble y del tipo de “defecto” que se quiera reparar.

Porque hacer un saneamiento físico legal

Hasta ahora, hemos insistido bastante en que la finalidad del saneamiento es la inscripción del bien en el registro público. No obstante, no hemos señalado cuáles son las razones por las cuales es importante inscribir un inmueble.

A nuestro entender, las razones en las cuales se sustenta la importancia de la inscripción son las siguientes:

  • La inscripción de un bien proyecta un efecto protector sobre el mismo. Protege al propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien -por ejemplo-mediante una compraventa, ya que, en ningún caso, este, puede alegar desconocimiento de lo registrado.
  • La inscripción ofrece mayor seguridad para el tráfico. De hecho los compradores de inmuebles prefieren adquirir bienes inscritos antes que los que no lo están. Es un hecho, que la inscripción les da la garantía de que el bien le pertenece al vendedor.

Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de propiedades

El saneamiento de propiedades urbanas se encuentra regulado por la ley 27157 y su reglamento respectivo y la ley complementaria 27333.

El contenido de estas normas se caracteriza por ser complejo y esencialmente técnico. A continuación expondremos sus aspectos más resaltantes:

La ley regula tres procedimientos generales, lo cuales cuentan como formas de saneamiento: la regularización de edificaciones, la declaratoria de fábrica y los requisitos para adscribirse al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

Ahora bien cada procedimiento cuenta con actos más pequeños o sub-procedimientos, los cuales también pueden ser considerados como actos de saneamiento en tanto que están orientados a “reparar” defectos legales.

LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

Este procedimiento contempla el conjunto de pasos que deben darse para obtener un título apto para la inscripción de departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales, y construcciones de propiedad exclusiva.

Contiene los siguientes actos:

  • La regularización de edificios, galerías, centros comerciales, quintos, etc.
  • El saneamiento del título de propiedad, es decir, la obtención del título de propiedad del terreno sobre el cual se levanta una edificación. Este su procedimiento comprende al proceso de prescripción adquisitiva y la adquisición de títulos supletorios
  • La rectificación de áreas y linderos
  • La regularización de demolición

LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

Se realiza cuando se pretende construir una edificación sobre un terreno. La declaratoria es el reconocimiento legal de dicha construcción.

Comprende los siguientes actos:

  • La licencia de obra
  • La declaratoria de fábrica.

EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Es el régimen al cual se deben adscribir todas las edificaciones que cuenten con áreas exclusivas y con áreas comunes, como por ejemplo, los departamentos en edificios, las quintas, las galerías, etc.

Comprende los siguientes actos:

  • La inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y común.
  • Los acuerdos de la junta de propietarios.

Porque es mejor pasar por un experto en saneamiento y derecho inmobiliario para el saneamiento físico legal de propiedades

Como podrá notarse son muchos los actos que pueden ser considerados como actos de saneamiento. Todo ello en virtud, de que “sanear” significa simplemente reparar u solucionar un daño o defecto.

Ahora bien, el común denominador de todos estos es –sin duda alguna – su complejidad. Todos sin excepción se caracterizan por ser complicados y esencialmente técnicos. Por ello, solamente podrán ser llevados a cabo con la asesoría PERMANENTE de un experto en saneamiento y derecho inmobiliario.

Solo un experto en saneamiento y derecho inmobiliario podrá proveerle de las herramientas técnicas y teóricas indispensables para el cumplimiento de los diversos requisitos y trámites (llenado de formularios, la reunión de títulos, planos arquitectónicos, informes catastrales, etc.) que exige la ley para sanear el derecho de propiedad sobre el bien.

De lo contrario, teniendo en cuenta la meticulosidad de los notarios al momento de verificar el cumplimiento de los requisitos legales, podríamos perder mucho tiempo y dinero en el intento de hacerlo por nuestra propia cuenta.

El saneamiento físico legal de terrenos en Perú

  • Qué es el saneamiento físico legal de terrenos
  • En qué consiste el saneamiento físico legal de terrenos
  • Porque hacer un saneamiento físico legal
  • Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de terrenos
  • El saneamiento físico legal de terrenos urbanos
    • SITUACION 1: “Poseo el terreno por más de 10 años como si fuera el propietario. No obstante, este se encuentra inscrito a nombre de otra persona”
    • SITUACION 2: “Me han transferido el terreno y lo poseo por más de 5 años. No obstante no cuento con título de propiedad que acredite mi derecho sobre el bien”
    • SITUACION 3: “Tengo mi terreno inscrito pero su área real no se corresponde con lo previsto en el título”
  • El saneamiento físico legal de terrenos rurales
    • SITUACION 1:“Poseo un terreno rural por más de 1 año como si fuera el propietario. No obstante, su propietario originario es el Estado”
    • SITUACION 2: “Poseo un terreno rural por más de 5 años como si fuera propietario. NO obstante, se encuentra inscrito a nombre de otra persona”
  • Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento físico legal
      • Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en saneamiento físico legal de terrenos…

Qué es el saneamiento físico legal de terrenos

Se le denomina saneamiento legal al conjunto de actos por medio de los cuales se busca regularizar , formalizar o –si se quiere utilizar un término más coloquial- reparar el derecho de propiedad que pueda tener una determinada persona sobre un bien con la finalidad de lograr su inscripción en el registro.

Aplicando este concepto al caso concreto de un terreno, el saneamiento es el conjunto de pasos por los cuales se busca obtener reparar los defectos que puedan tener el derecho de propiedad que se tenga sobre un terreno con la finalidad de que este sea inscrito en el registro público.

En qué consiste el saneamiento físico legal de terrenos

Como lo anotamos, el saneamiento legal de terrenos consiste en curar los defectos que tenga nuestro derecho de propiedad sobre un terreno con la finalidad de poderlo inscribir en los registros, asegurando de esta manera nuestro dominio sobre el mismo.

Ahora bien, en relación a los posibles “defectos” que pueda tener nuestro derecho de propiedad sobre el terreno podemos destacar lo siguiente:

  1. Que el bien le pertenezca originariamente a otra persona. No obstante lo hayamos poseído por más de 10 años –como si fuéramos los propietarios- de manera continua, pública y pacífica. En ese caso, el proceso de saneamiento que debemos seguir es la prescripción adquisitiva de dominio.
  2. Que hayamos adquirido el bien por una transferencia. No obstante ello, que no tengamos un documento que acredite nuestra propiedad. En ese caso debemos optar por el proceso de formación de títulos supletorios.
  3. Que no sepamos con certeza cuál es el área de nuestro terreno o que el área real ya no coincida con el área que figura en el titulo o en el registro. En ese caso debemos seguir el proceso de rectificación de áreas y linderos.

Porque hacer un saneamiento físico legal

Hemos señalado que la finalidad de todos los actos que pueden calificar como saneamiento del terreno tiene por finalidad lograr la inscripción del derecho de propiedad sobre el bien. Ahora debemos explicar, cuáles son las razones por las que resulta importante el saneamiento de un terreno.

Consideramos que existen 2 razones fundamentales por la cuales resulta vital inscribir nuestro terreno:

  1. Un terreno inscrito protege de mejor manera el derecho de propiedad. Por ejemplo, en caso de discrepancia entre dos personas que tengan un título de propiedad sobre el mismo bien, la ley preferirá a quien tenga el título con derecho inscrito.

Así también, la inscripción protege al terreno de terceros de mala que hayan adquirido el terreno por medio de una compraventa, ya que, en ningún caso el adquirente podrá alegar que desconocía que el bien tenía propietario.

  1. Un terreno inscrito ofrece mayores ventajas económicas. De hecho, si en algún momento de decide vender el terreno, la inscripción del terreno representa ser una ventaja, ya que, los compradores prefieren los terrenos inscritos antes que los que no lo están.

Así también, contar con un terreno inscrito ofrece mejores condiciones para poder realizar hipotecas u otro tipo de garantías.

Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de terrenos

El saneamiento de terrenos se encuentra regulado por normativas que varían en función de su naturaleza.

Siendo así, el saneamiento de terrenos urbanos se encuentra regulado por la ley 27157, su reglamento y la ley 27333. Y el saneamiento de los terrenos rurales se encuentras regulado por la ley 27161. A continuación veamos los aspectos más importantes de cada una de ellas:

La normas sobre saneamiento de terrenos urbanos (ley 27157, ley 27333).

Estas normas regulan los actos que buscan sanear la titulación de la propiedad del terreno. Para lograrlo, otorga las siguientes herramientas:

  • El proceso de prescripción adquisitiva de dominio
  • La rectificación de áreas y linderos
  • La formación de títulos supletorios.

Las normas sobre el saneamiento de terrenos rurales:

Estas normas buscan sanear el título de propiedad sobre terrenos rurales. Contempla fundamentalmente el procedimiento para la prescripción adquisitiva de domino.

Sobre este marco, en las líneas que siguen desarrollaremos los aspectos más resaltantes de cada procedimiento.

El saneamiento físico legal de terrenos urbanos

Desarrollaremos los principales procedimiento del saneamiento de titulación de terrenos urbanos en base a tres situaciones:

SITUACION 1: “Poseo el terreno por más de 10 años como si fuera el propietario. No obstante, este se encuentra inscrito a nombre de otra persona”

En este caso , para obtener el título de propiedad sobre el terreno podremos servirnos de una herramienta denominada “prescripción adquisitiva de dominio” , la cual consiste en el reconocimiento judicial o notarial del derecho de propiedad por razón de haber poseído un bien por más de 10 años de manera pública ,continua , pacífica y en concepto de propietario.

Este proceso se realiza enviando una solicitud ante el notario o juez competente, en la cual se tiene que acreditar con pruebas que la persona ha poseído el bien por el tiempo mencionado y de manera pública continua y pacífica.

En caso de que el proceso resulte favorable el juez o notario, emitirán un resolución judicial o acta notarial -según sea el caso -la cuales servirán como títulos de propiedad válidos para el registro.

SITUACION 2: “Me han transferido el terreno y lo poseo por más de 5 años. No obstante no cuento con título de propiedad que acredite mi derecho sobre el bien”

En este caso, para obtener el título de propiedad sobre el terreno podremos servirnos de una herramienta legal denominada “Formación de títulos supletorios”, la cual consiste en el OTORGAMIENTO del título de propiedad a una persona que pese a ser propietaria –al no tener título – cuenta con un derecho de propiedad imperfecto.

A diferencia del proceso de prescripción adquisitiva de dominio, en este caso no se busca “declarar” la propiedad sino que se busca otorgarle un título a alguien que ya tiene el derecho.

Al igual que el caso anterior, la resolución judicial o el acta notarial que declarara fundada la demanda o solicitud de formación de título supletorio vale como título inscribible en los registros públicos.

SITUACION 3: “Tengo mi terreno inscrito pero su área real no se corresponde con lo previsto en el título”

En este caso para reparar el defecto de nuestro título de propiedad, podremos servirnos de una herramienta legal denominada “rectificación de áreas y linderos”

Por medio de este proceso un propietario que cuente con un terreno cuyas áreas o medidas perimétricas no se encuentren determinadas o no se correspondan con el establecido en el título, ya sea por error o por alguna otra razón, puede solicitar la rectificación de las mismas ante un notario o juez.

El saneamiento físico legal de terrenos rurales

El saneamiento de terrenos rurales está regulado – como lo anotamos- por el decreto Legislativo 667 y la ley 27 161. Estas normas establecen los procedimientos que buscan perfeccionar los derechos de propiedad que se tengan sobre terrenos rurales a efectos de garantizar su inscripción. Al igual que el caso anterior, el fin que se persigue con la realización de los pasos propios del saneamiento es la inscripción.

La herramienta más importante por medio de la cual se puede sanear el derecho de propiedad sobre un terreno rural es la prescripción adquisitiva de dominio.

Esta herramienta opera en base a dos situaciones:

SITUACION 1:“Poseo un terreno rural por más de 1 año como si fuera el propietario. No obstante, su propietario originario es el Estado”

Para obtener el título de propiedad- mediante la prescripción adquisitiva de dominio- sobre terrenos rurales que se encuentran en propiedad del Estado, se requiere acreditar que se ha poseído directa, publica, continua y pacíficamente el terreno por un periodo mayor a un año.

SITUACION 2: “Poseo un terreno rural por más de 5 años como si fuera propietario. NO obstante, se encuentra inscrito a nombre de otra persona”

Para obtener el título de propiedad- mediante la prescripción adquisitiva de dominio- sobre terrenos rurales que se encuentran inscritos en favor de particulares se requiere acreditar que se ha poseído directa, publica, continua y pacíficamente el terreno por un periodo mayor a 5 años

Porque es mejor pasar por un experto en saneamiento y derecho inmobiliario para el saneamiento físico legal de terrenos

A nuestro entender la razón fundamental por la cual resulta indispensable contar con la asesoría de un experto en saneamiento y derecho inmobiliario es que el saneamiento se caracteriza por ser un procedimiento esencialmente técnico.

Desde esa óptica, consideramos que solamente un profesional experto en saneamiento y derecho inmobiliario del staff de INCALPA se encontrará en la capacidad de orientarlo adecuadamente en esa “jungla” de trámites y requisitos que implica el proceso de saneamiento de un terreno. De hecho, no debemos perder de vista, la meticulosidad con la que la mayoría de notarios examina el cumplimiento de dichos requisitos. Por ello, no debemos arriesgarnos a emprender esta labor sin asesoría ,ya que el resultado inevitable será la pérdida de tiempo y dinero.

El saneamiento físico legal de predios en Perú

Indice de la página – Selecione el tema de su intéres

  • Qué es el saneamiento físico legal de predios
  • En qué consiste el saneamiento físico legal de predios
  • Porque hacer un saneamiento físico legal
  • Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de predios urbanos
    • 1) El procedimiento para la regularización de edificaciones
    • 2) El procedimiento para la declaratoria de fábrica
    • 3) El procedimiento para el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
  • El saneamiento físico legal de predios urbanos
    • 1) La regularización del derecho de propiedad en los departamentos en edificio
      • Situación 1: el terreno está registrado
      • Situación 2: el terreno no está registrado
    • 2) La regularización de las propiedades de dominio exclusiva
  • El saneamiento físico legal de predios rurales
    • La inscripción del derecho de posesión de predios rurales en propiedad del Estado
    • La inscripción del derecho de posesión de predios rurales en propiedad de particulares
  • Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento físico legal
      • Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en saneamiento físico legal de predios…

Qué es el saneamiento físico legal de predios

El saneamiento es el conjunto de pasos orientados a la regularización y formalización del derecho de propiedad u otros derechos reales. Es decir, con el saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que este quede “apto” para su inscripción en el registro.

Entonces podemos decir que la finalidad última del saneamiento de predios es la inscripción de los derechos que existan sobre los mismos en los registros públicos.

En qué consiste el saneamiento físico legal de predios

El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin determinado: la inscripción. Entonces el saneamiento como actividad consiste en reunir una serie de requisitos (planos, informes, títulos) y seguir meticulosamente una serie de trámites (llenado de formularios, elevación de documentos a escritura pública) que nos conducen a la inscripción del predio.

Ahora bien, la cantidad y las características de los actos estarán determinados por el estado físico y legal del predio. De hecho, mientras menos perfectos sean los derechos que se tengan sobre este, mayor será también la cantidad y complejidad de los actos que tendrán que realizarse.

Así por ejemplo, será más complejo el proceso de saneamiento de un predio construido que no cuenta con título del terreno sobre el cual se erige en comparación de uno que si lo tiene.

Porque hacer un saneamiento físico legal

Hasta el momento hemos dejado claro que la finalidad del saneamiento dejar los derechos “aptos” para su inscripción. Sin embargo no hemos anotado las razones por las cuales es -a la vez- importante inscribir el derecho de propiedad.

A nuestro criterio son dos las razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro de un predio:

La primera está relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el registro protege al propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien -por ejemplo-mediante unacompraventa, ya que, en ningúncaso, este, puede alegar desconocimiento de lo registrado

La segunda está relacionada con un fin práctico y esto es que la inscripción del predio en el registro facilita – en el mundo real- su transferencia, ya que, los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.

Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de predios urbanos

Las normas que regulan el procedimiento por medio del cual se realiza el saneamiento es la ley 27 157, su reglamento y la ley complementaria 27 333.

En líneasgenerales, podemos decir, que esta ley regula 3 procedimientos:

1) El procedimiento para la regularización de edificaciones

Es decir, contempla el conjunto de pasos que deben darse para obtener un título apto para la inscripción de departamentos en edificios,quintas, casas en copropiedad, centros y galeríascomerciales, y construcciones de propiedad exclusiva.

Los procedimientos variarán según el tipo de predio que pretenda sanearse. Así, por ejemplo, el procedimiento que debe seguir para el saneamiento de departamentos en edificios será distinto al que debe seguirse para una quinta o para un edificio de uso comercial.

Asítambién variarán según el estado legal del bien. Por ejemplo, serán distintos los requisitos y el procedimiento para el saneamiento de un departamento en edificio que cuenta con el terreno registrado en comparación de uno que no cuenta con él.

2) El procedimiento para la declaratoria de fábrica

Este procedimiento se realiza cuando se pretende construir una edificación sobre un terreno.

La declaratoria de fábrica es el reconocimiento legal de la edificación. El procedimiento para obtenerla está divido en dos sus procedimientos: i) La obtención de la licencia de obra y ii) la declaratoria de fábrica propiamente dicha.

3) El procedimiento para el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común

La ley señala que aquellos predios en los que existan áreas exclusivas y áreas comunes deben regirse por un tipo especial de propiedad, el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

En este régimen los que tengan dominio sobre algúnárea del edificio son -por decirlo de alguna manera- doblemente propietarios, ya que son propietarios exclusivos de una determinada área ( la cual puede ser una vivienda) y a la vez son propietarios comunes de algunas otras áreas , como por ejemplo , pasadizos ,escaleras , azoteas,etc.

Siendoasí, la ley regula el procedimiento que tiene que seguirse para adscribirse a este tipo de propiedad, el cual consiste en- además de presentar los documentos pertinentes- como títulos, planos e informes, en elaborar un reglamento de junta de propietarios en el cual se regulen los derechos y obligaciones más importantes de los propietarios con la finalidad de lograr un ejercicio armonioso del derecho de propiedad.

El saneamiento físico legal de predios urbanos

El saneamiento de predios urbanos es regulado por la ley 27157, su reglamento y la ley 27 333.

Ahora bien, el saneamiento de predios urbanos comprende una serie de procedimientos muy complejos. De hecho, los pasos que se deben seguir para sanear legalmente un predio dependerán, en gran medida, de cual sea su estado legal.

Por ejemplo, no será lo mismo sanear un departamento en edificio que cuenta con terreno inscrito que hacer lo propio con otro que no se encuentra registrado.

Entonces, siendo así, insistimos en que el procedimiento a seguir para el saneamiento dependerá de la situación legal del predio.

A efectos de ilustrar un poco lo mencionado, desarrollaremos cómo se realiza el saneamiento de propiedad en 2 situaciones concretas: i) En los departamentos en edificios y ii) En las propiedades de dominio exclusivo.

1) La regularización del derecho de propiedad en los departamentos en edificio

Esta situación supone la existencia de una edificación. Ahora bien, para que pueda emprenderse la labor de regularización es imprescindible contar con la aprobación de la mayoría simple de los propietarios. Una vez adoptado el acuerdo, recién se podrán iniciar los trámites.

Ahora, los tramites siguientes dependerán de si el terreno sobre el cual se erige el edificio está registrado o no.

Situación 1: el terreno está registrado

Si el terreno está registrado se deberá llenar el formulario registral (FOR) junto con todos sus requisitos, además del título que acredite la propiedad sobre el bien.

Los documentos que deben acompañar al FOR son:

  1. Los planos de localización y ubicación, debiéndose indicar de forma precisa los linderos y medidas perimétricas del terreno.
  2. Los planos de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura.
  3. b) Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva
  4. c) Copia literal de dominio o documento público o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante.
  5. d) Informe técnico de verificación.

Situación 2: el terreno no está registrado

El procedimiento para regularizar departamentos en edificio que no cuenta con terreno inscrito será distinta.

Aquí se deberá presentar el FOR acompañado de los requisitos mencionados en los párrafos precedentes, además de la declaración notarial que certifique el derecho de propiedad del solicitante.

Una vez acreditados estos requisitos, el registrado procederá a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios en calidad de bien común y, posteriormente, la propiedad de cada una de las unidades inmobiliarias.

2) La regularización de las propiedades de dominio exclusiva

Al igual que el caso anterior, pueden presentarse dos situaciones: i) Si el bien cuenta con el terreno registrado y ii) Si el terreno no está registrado.

Si el terreno está registrado, cualquier propietario o poseedor pleno deberá presentar el FOR adjuntando los requisitos exigidos por la ley.

Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el FOR más la declaración notarial que acredite el título del interesado.

El saneamiento físico legal de predios rurales

Debido a su naturaleza y su uso distinto, el saneamiento de predios rurales se regula por medio de una normatividad distinta a la comentada hasta el momento.

Siendo así, el saneamiento de predios rurales está regulado por el decreto Legislativo 667 y la ley 27 161. Estas normas establecen los procedimientos que buscan perfeccionar los derechos posesorios a efectos de garantizar su inscripción. Como se ve, al igual que el caso anterior, el fin que se persigue con la realización de los pasos propios del saneamiento es la inscripción.

Esta ley, estable dos procedimiento para la realización del saneamiento:

La inscripción del derecho de posesión de predios rurales en propiedad del Estado

Para sanear la posesión sobre predios rurales que se encuentran en propiedad del Estado, se requiere llenar el formulario registral, además de acreditar que se ha poseído directa, publica, continua y pacíficamente el predio por un periodo mayor a un año.

En otras palabras de lo que se requiere es cumplir con todos los requisitos que exige la ley para la prescripción adquisitiva.

La inscripción del derecho de posesión de predios rurales en propiedad de particulares

Para sanear la posesión sobre predios rurales que se encuentran en propiedad de particulares se requiere –también- llenar los formularios registrales, además de, acreditar la explotación económica y posesión directa, continua, pacifica publica y como propietario del predio por un periodo mayor a 5 años.

Porque es mejor pasar por un experto en saneamiento y derecho inmobiliario para el saneamiento físico legal de predios

No solamente es mejor, sino que, es imprescindible acudir a un experto en saneamiento y derecho inmobiliario para realizar el saneamiento del predio.

El saneamiento de un predio es uno de los procedimientos más complejos que existe en nuestro medio legal. Por lo tanto, emprenderlo correctamente pasa, fundamentalmente, por contar con un conocimiento cabal y minucioso de los requisitos y procedimientos técnico-legales que deben seguirse. Se tiene que saber por ejemplo si los informes técnicos, planos, licencias no tienen ningún defecto o si las medidas perimétricas del terreno coinciden con lo que está registrado, etc.

Desde esta óptica-insistimos- en que solamente un profesional experto en saneamiento y derecho inmobiliario del staff de INCALPA y no un simple ingeniero o abogado, sino uno experto en saneamiento y derecho inmobiliario se encontrará en la capacidad de orientarnos para afrontar satisfactoriamente el proceso.

El saneamiento físico legal de inmuebles en Perú

  • El saneamiento físico legal de inmuebles
  • Qué es el saneamiento físico legal de inmuebles
  • En qué consiste el saneamiento físico legal de inmuebles
    • ¿Que se entiende por saneamiento del título de propiedad?
    • No obstante ello,puede ocurrir que si se cuente con un título de propiedad sobre el terreno
  • Porque hacer un saneamiento físico legal
  • Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de inmuebles
  • Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento físico legal
      • Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en saneamiento físico legal…

El saneamiento físico legal de inmuebles

La demolición de viejas estructuras mobiliarias, la renovación y construcción de nuevas, la expansión de la urbe y el denominado boom inmobiliario, están generando que – desde hace ya varios años – se ponga sobre la mesa en el mundo legal y en la vida de un sinnúmero de propietarios el problema del saneamiento legal de inmuebles.

Siendo consciente de esa realidad, en el presente artículo desarrollaremos el aspecto más resaltante de este procedimiento que día a día va adquiriendo más importancia: el saneamiento de inmuebles.

Empezaremos por la definición y terminaremos realizando un análisis del contenido de las normas más importantes que regulan el saneamiento, el decreto legislativo 27157, su reglamento y la ley 27 333.

Sin más preámbulos , empecemos a desarrollar el tema en cuestión.

Qué es el saneamiento físico legal de inmuebles

El saneamiento es el procedimiento mediante el cual los propietarios regularizan o formalizan su derecho de propiedad u otros derechos reales con la finalidad de que estos se encuentren “aptos” para su inscripción.

Entonces, debe quedar claro, que la finalidad del saneamiento no es otra que la inscripción de la propiedad de los bienes en el registro. Para lograr ello, la ley prevé una serie de pasos los cuales deben ser seguidos por los interesados.

En qué consiste el saneamiento físico legal de inmuebles

El saneamiento es un procedimiento, es decir, es un conjunto de actos prácticos orientados a un fin. En este caso, como lo anotamos, el fin que se persigue es la inscripción de los bienes en el registro.

Ahora bien, para inscribir los derechos sobre un bien, es indispensable contar con un título que cristalice el derecho que recae sobre el mismo. Por ello, uno de los actos más importantes y comunes para sanear un inmueble es – a la vez- sanear el título de propiedad, ya que, por lo general, quienes buscan sanear un inmueble no cuentan título apto.

Ahora bien,

¿Que se entiende por saneamiento del título de propiedad?

El saneamiento del título de propiedad es el tramite destinado a obtener la titulación o acreditación del terreno sobre el cual se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro.

Entonces, podemos decir, que para registrar un bien es indispensable que, antes, hayamos saneado el título de propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad del terreno sobre el cual se levanta nuestra edificación.

No obstante ello,puede ocurrir que si se cuente con un título de propiedad sobre el terreno

En ese caso, el saneamiento se restringirá a llenar un formulario registral (FOR), adjunto a todos los requisitos exigidos por la ley. Sobre este asunto volveremos posteriormente, cuando desarrollemos los aspectos más resaltantes de la base legal para el saneamiento de inmuebles, esto es, la ley 27157.

Porque hacer un saneamiento físico legal

Hasta el momento hemos señalado que el objetivo de seguir todos los pasos que comprende el saneamiento es conseguir la inscripción del derecho de propiedad de los bienes inmuebles. Siendo así, la pregunta que se desprende es ¿Porque es necesario cumplir con todos estos requisitos? o mejor dicho ¿Porque es necesaria la inscripción del inmueble?

Con la inscripción se proyectan sobre el bien una serie de efectos protectores. Por ejemplo, la inscripción protege al propietario de terceros que de mala fe pretendan comprar o vender el inmueble, ya que, nadie puede alegar el desconocimiento sobre alguna inscripción.

Otra razón- por la cual es importante registrar el inmueble- es que este acto facilita su transferencia. Así por ejemplo, en caso de que se pretenda enajenarlo, con el registro, se les brinda seguridad a los potenciales compradores del bien, ya que, es un hecho constatado, que los compradores prefieren adquirir inmuebles saneados.

Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de inmuebles

El saneamiento de inmuebles está regulado por la ley regularización de edificaciones, del procedimiento de declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comúnmás conocida como la ley 27157.

Como se podrá observar está ley regula tres procedimientos:

  1. El procedimiento para la regularización de edificaciones.
  2. El procedimiento de declaratoria de fabrica
  3. El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

Nosotros en este apartado nos ocuparemos del primero de estos, es decir, el procedimiento para la regularización de edificaciones. Este procedimiento, supone la existencia real de un terreno y una edificación; y busca regularizar el derecho de propiedad que existe sobre estos con la finalidad –como lo hemos anotado- de dejarlo “apto” para la inscripción.

Someramente, podemos señalar que la presente ley regula los procedimientos de saneamiento para los siguientes casos:

  • Saneamiento de departamentos en edificios. Para iniciar el saneamiento de edificios en lo que existen departamentos, los cuales son utilizados para viviendas, se requiere de que la mayoría simple de los propietarios haya decidido realizarla.

Y el procedimiento dependerá de, si el terreno sobre el cual se levanta la edificación, está o no registrado. Si está registrado solo requerirá llenar el FOR junto con todos sus requisitos más el título de propiedad del terreno y el informe técnico verificador.

En cambio, si el terreno no está registrado se deberá presentar una declaración notarial que acredite el título del otorgante, además, claro está, del FOR junto con todos sus requisitos.

  • Saneamiento de quintas, casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias.

Al igual que el caso anterior, el procedimiento variará en función de si el terreno se encuentra o no inscrito en el registro. Si está registrado se requerirá llenar el FOR junto con todos los demás requisitos exigidos por la ley.

En cambio, si el terreno no está registrado se deberá presentar una declaración notarial que acredite el título del otorgante, además, claro está, del FOR junto con todos sus requisitos. Una vez acreditada la posesión el registrador procederá a matricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el área de propiedad común y el área de bienes de propiedad exclusiva.

  • Saneamiento de construcciones de propiedad exclusiva.

Si el terreno está registrado, cualquier propietario o poseedor pleno deberá presentar el FOR adjuntando los requisitos exigidos por la ley.

Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el FOR más la declaración notarial que acredite el título del interesado.

Porque es mejor pasar por un experto en saneamiento y derecho inmobiliario para el saneamiento físico legal de inmuebles

En el presente artículo, hemos dado alcances muy generales sobre lo que implica realizar el saneamiento de un bien inmueble. Hemos tratado de ser los más sencillos y didácticos posibles.

No obstante ello,   el saneamiento físico legal de un inmueble es uno de los procedimientos más complejos que contempla nuestro medio legal, ya que, su realización requiere de un alto grado de capacitación en la materia. El saneamiento físico legal requiere necesariamente de la concurrencia de profesionales en la vivienda, ya que, aquí, se tocan asuntos como planos, medidas, informes catastrales, informes técnicos, etc. Los cuales deben ser realizados no solamente por abogados sino también por arquitectos e ingenieros.

En virtud de ello, consideramos que la participación de un experto en saneamiento y derecho inmobiliario del  staff de INCALPA es imprescindible para emprender esta difícil tarea que es el saneamiento

La regularización de edificaciones en el Perú

  • La regularización de construcción
  • Lo que dice la ley de regularización de edificaciones
  • Cómo hacer una regularización de vivienda
    • Los requisitos para la regularización de edificaciones
    • REQUISITOS GENERALES (Para cualquier edificación)
      • Si se cuenta con terreno registrado:
      • Si NO se cuenta con el terreno registrado los requisitos serán los siguientes:
    • REQUISITOS ESPECIALES:
    • Los trámites para la regularización de edificaciones
      • 1) Tomar la decisión de regularizar la propiedad del inmueble
      • 2) El llenado del Formulario Registral (FOR) y la presentación del expediente de regularización
      • 3) La inscripción
    • Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para la regularización de edificaciones
        • Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en regularización de edificaciones…

La regularización de construcción

La regularización de construcción es un acto de saneamiento legal. Siendo así, podemos decir que se trata de un procedimiento que se encarga de “perfeccionar” el derecho de propiedad sobre una edificación, es decir, sobre un bien ya construido, con la finalidad de dejarlo “apto” para su inscripción en los registros públicos.

Entonces, podemos decir, que la finalidad de la regularización es obtener los títulos necesarios con la finalidad garantizar la inscripción de un bien inmueble construido en los registros correspondientes

Lo que dice la ley de regularización de edificaciones

Las normas que determinan cual es el procedimiento que debe seguirse para la regularización de edificaciones las podemos encontrar en el primer título de la ley 27157 y su reglamento.

Estas normas nos indican con relativa precisión cuales son los procedimientos que deben seguirse para regularizar el derecho de propiedad sobre una edificación. Así, la ley 27 157, nos da luces sobre los siguientes procedimientos:

  1. Sobre la regularización de departamentos en edificios.
  2. Sobre la regularización de quintas , casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias
  3. Sobre la regularización de centros comerciales, galerías y campos feriales.

Cómo hacer una regularización de vivienda

Cuando se busca regularizar una vivienda, evidentemente, lo que se hace no es solicitar un permiso para realizar una construccion o alguna otra modificación. Por el contrario, lo que se busca es “normalizar” o “legalizar” una construcción o modificación ya realizada.

Por tanto, el procedimiento de regularzacion busca reconocer legalmente a una edificación que ya existe en el mundo fisico.

Al margen de que la ley distingue “tipos” de edificaciones, el procedimiento o trámites que deben seguirse para realizar el saneamiento son muy similares. No obstante ello, dicha distinción si es importante tenerla en cuenta en relacion a los requisitos exigidos.

Los requisitos para la regularización de edificaciones

Los requisitos, como lo anotamos, variarán en función del tipo de edificacion que se prenteda realizar. Siendo así, podemos clasificarlos en requisitos generales y requisitos especiales:

REQUISITOS GENERALES (Para cualquier edificación)

Si se cuenta con terreno registrado:

– Título de propiedad del terreno que puede ser una minuta, una escritura pública o cualquier otro documento con fecha cierta que certifique la existencia.

– Llenar el Formulario registral (FOR), el cual debe estar acompañado de los siguientes documentos:

  1. Los planos de localización y ubicación, debiéndose indicar de forma precisa los linderos y medidas perimétricas del terreno.
  2. Los planos de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura.
  3. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva o, de ser el caso, el informe del verificador responsable en el que se indique lo propio.
  4. Copia literal de dominio o documento público o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante.
  5. Informe técnico de verificación.

Si NO se cuenta con el terreno registrado los requisitos serán los siguientes:

– Llenar el Formulario registral acompañado de todos lo documentos mencionados en el apartado anterior.

– La declaración notarial en la que se acredite la titularidad del terreno por parte del solicitante.

REQUISITOS ESPECIALES:

Son documentos adicionales que deben presentarse para regularizar legalmente edificaciones que cuenten con áreas comunes como QUINTAS, DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS, CASAS EN COPROPIEDAD, CENTROS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES U OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS.

  • Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización.
  • Plano de independización con indicación de las áreas, linderos y medidas perimétricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad común, a la menor escala que permita su perfecta lectura.
  • El reglamento interno, adecuado al régimen de propiedad exclusiva y común.

Los trámites para la regularización de edificaciones

Los trámites para la regularización de edificaciones los podemos resumir en 3etapas

1) Tomar la decisión de regularizar la propiedad del inmueble

Esta decisión debe ser tomada por el propietario del inmueble.

En caso de que se trate de una edificación que se encuentre compuesta por áreas exclusivas y áreas comunes como departamentos en edificios, galerías, quintas, etc. Se requerirá de la aprobación de la mayoría simple de los propietarios. Es decir, la mayoría de estos deberá estar de acuerdo con iniciar los trámites de saneamiento.

Esta decisión deberá constar en un acta de junta de propietarios y sus efectos se proyectarán sobre todos los propietarios, incluso, sobre aquellos que no hayan participado de la asamblea.

2) El llenado del Formulario Registral (FOR) y la presentación del expediente de regularización

La ley señala que para efectos registrales se considera como título al FOR (Formulario registral). El FOR cuando está acompañado de los demás documentos exigidos por ley se denomina expediente de regularización.

El FOR debe ser presentado ante el notario competente por medio del verificador responsable, que es quien organiza la documentación que se acompaña al FOR, certificando que el expediente de regularización cumpla con todos los requisitos exigidos por ley. En caso de haber encontrado defectos, el verificador estará en la obligación de hacerlos constar bajo la forma de observación al interior del expediente, ya que, si no procede de esta manera podrá ser sancionado por la ley.

Una vez presentado el expediente, el notario examinará la documentación y verificará su conformidad. De ser así, declarará que los títulos presentados reúnen las condiciones legales necesarias para dar merito a la inscripción correspondiente, firmando y sellando el FOR. En caso contrario, simplemente rechazará el trámite.

3) La inscripción

Una vez declarada la conformidad del expediente el notario presentará el original del mismo, más 2 copias a los registros públicos a efectos de realizar la inscripción.

Una vez realizada la inscripción, las dos copias del expediente, con la constancia de su inscripción respectiva serán devueltas al notario, quien entregará al solicitante una de estas y la otra la enviará a la municipalidad respectiva.

Con este acto habrán finalizado los trámites de regularización.

Porque es mejor pasar por un experto en saneamiento e inmobiliario para la regularización de edificaciones

Pasar por un experto en saneamiento y derecho inmobiliario es indispensable. Como se ha visto, la regularización de una propiedad es un proceso de carácter esencialmente técnico. Afrontarlo satisfactoriamente requiere de un grado de conocimiento y experiencias especiales, los cuales solamente poseen los expertos en saneamiento y derecho inmobiliario.

Por todos es conocida la especial meticulosidad de los notarios y registradores públicos al momento de evaluar los requisitos pertinentes para la inscripción. En el mundo real, muchos expedientes que pueden cumplir con el 90% de los requisitos son rechazados por la falta de una firma o por la presentación de algún documento defectuoso. Esta circunstancia puede generar impactos negativos de carácter económico y de tiempo.

Debido a ello, sostenemos, que solamente un profesional experto en saneamiento y derecho inmobiliario del staff de INCALPA podrá orientarlo correctamente en este procedimiento dando “pasos firmes” en el camino a la inscripción del inmueble en los registros.

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